新房驗收具體有哪些流程?_企業動態_蘇州昱騰建築裝飾工程有限公司

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企業動態

發布時間:2019-11-26 14:19:12來源:點擊:3

收房驗房是裝修前期準備中的重要項目,因此一定得相當注意,否則的話會在很大程度上影響日後的裝修施工甚至入住。


一、收房流程


1. 郵寄收房通知書——開放商郵寄/業主簽收收房通知書


2. 簽到並核實身份——核實業主身份,確認首付流程


3. 檢查兩書一表——《兩書一表》必須為原件


4. 款項結算——公共維修基金/物業費/實測麵積多退少補


5. 驗房——業務陪同驗房


6. 資料簽訂——完善業主檔案,相關文件簽收


7. 領取鑰匙——簽接房單,領取鑰匙


二、驗房流程


1.檢查房屋手續


檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋,如與購房合同、附件及補充協議不符,入住前要向房地產商提出,重新核對並進行更換;


2.確定房屋麵積


麵積發生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產商提出自己的主張;


3.看房屋結構


自己對房屋質量進行檢查,如發現結構問題,應在入住前向房地產商提出,並向政府有關部門反映;如發現非結構性問題,應和房地產商交接時如實做好書麵記錄,並要求房地產商書麵承諾在一定的期限內維修;


4.清點房屋使用情況


公共維修基金應該是在辦兩證的時候收取,但現在很多都是在收房的時候就交公共維修基金。需要注意的是,這個費用開發商無權代收,是由政府部門當場辦理,委托銀行代收。


5.確定房屋物業情況


對房地產商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項,應注明“暫不清楚”或“無法認定”,並由雙方在注明出簽字或蓋章。


收房過程中


1.收房的時候,開發商必須準備好《兩書一表》(住宅質量保證書、住宅使用說明書、竣工驗收備案表),沒有這三樣東西,業主可拒絕收房,並且追究開發商延期交房的違約責任。


驗房時注意事項


1.牆與地麵是否平整


用帶有水平儀器的尺子,靠近牆角,檢查是否平整,檢查牆麵是否有爆點,用鐵器敲打“爆點”時,就會發現大麵積的疏鬆、脫落等質量問題。


2.窗戶安裝軌道是否順暢


在窗戶檢查方麵,主要的就是檢查窗戶的軌道是否順暢。特別是平開窗的業主,一定要注意是否關嚴實,否則會有風進入房內,特別是在寒冷的北方,那麽在冬天你們就慘了。如果在驗房時發現這些問題,直接通知開發商,他們會很快就修理好了,如果你已經簽字後,再找開發商處理這些問題,那麽他們的辦事效率就是龜速了。


3.室內樓梯是否有破損


主要看樓梯的平整性,是否有缺損。


4.牆麵是否有裂痕


檢查牆麵是否平整的同時,還需要看前麵是否有裂痕(常見的四大裂痕:強度裂痕、沉降裂痕、溫度裂痕、變形裂痕),是否有外漏的鐵絲網、鋼筋。如果在驗房時發現以上的牆麵問題,可以征求開發商幫忙修補後再簽字。


5.檢查牆麵是否有空鼓現象


用空鼓錘檢查牆麵是否有大麵積空鼓現象,如發現空鼓現象需要重新處理,重新抹灰。


6.檢查插座


用驗電器檢查所有插座是否通電。地線火線零線位置是否有錯亂或缺失現象。家中所有插座都要檢查。


7.檢查進戶門


檢查進戶門表麵是否有劃傷,磕痕,掉漆現象,進戶門關閉開啟是否順暢,門把手是否鬆動。


8.承重測量儀


用承重測量儀檢查承重牆位置,避免後期影響設計方案。


9.可視門鈴


進戶時發現有可視門鈴掛件,需要卸下掛件。等待裝修完畢之後安裝,避免因零件丟失無法安裝可視門鈴。


10.公共配套


(1)打開電話、電視的線路接口,用力拉一拉,看是否虛設。


(2)電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。


(3)CCTV監控係統、樓宇可視對講係統、家庭安全防範報警係統。


(4)周邊防範管理係統、離線式智能巡更係統、背景音響及廣播係統。


11.陽台設施無破損


驗收陽台的時候,主要是看陽台的地麵是否平整有無破損,其次就是陽台的窗戶設備是否完好。


12.層高不能低於2.8米


作為樓房的建築高度規定一般在2.8米,實際高度不能低於2.6米,層高3米的實際高度不能低於2.75米,但是住宅層高不能低於2.8米。


13.給水是否配套齊全


在檢查給水方麵的注意事項,主要是看房間的各個水管的龍頭是否有水的供給。是否配套齊全(包括樓道裏的管道,井中的水龍頭)。


14.排水是否正常


有了給水後,剩下的一大問題就是排水問題的解決。驗收排水的位置主要是在台盆、馬桶、浴缸,和衛生間、廚房、陽台地漏等(應聽到咕嚕嚕的聲音和表麵無積水)。合格的地麵不應有積水存在,因地漏是低處,但毛坯房地漏周圍留出了一定的後期鋪裝地麵的高度。盡可能讓水流大、急,看水流大小,試排水速度。


三、新房驗收需注意的五大問題


注意事項一:交付條件及附屬資料清單

1、商品房交付條件及資料清單合同條款範例(具體以合同約定為準)

甲乙雙方進行房屋驗收交接時,甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料:


(一)規劃部門出具的《建設工程規劃驗收合格證》。


(二)建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》。


(三)公安消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。


(四)供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。


(五)人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件。


(六)《房地產(住宅)質量保證書》。


(七)《房地產(住宅)使用說明書》。


(八)《臨時管理規約》或《管理規約》。


(九)......

上述文件中,(一)至(五)項應出示原件並向乙方提供加蓋甲方公章的複印件;(六)、(七)項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建築節能等有關內容,甲方應提供已加蓋公章的原件給乙方;(八)項應交由乙方填寫或簽署。


上述文件不全的,視為不符合交付標準,乙方有權拒絕收樓,由此產生的逾期交付責任由甲方承擔。乙方應當向甲方提供交存住宅專項維修資金有效憑證的複印件,並提供原件核對。


2、關於交付條件的法律法規


《中華人民共和國合同法》


第八條  依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。


《中華人民共和國建築法(2011修正)》


第六十一條  交付竣工驗收的建築工程,必須符合規定的建築工程質量標準,有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書,並具備國家規定的其他竣工條件。建築工程竣工經驗收合格後,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。


《中華人民共和國城市房地產管理法(2009修正)》


第二十七條  房地產開發項目的設計、施工,必須符合國家的有關標準和規範。房地產開發項目竣工,經驗收合格後,方可交付使用。


3、關於逾期交付違約金的法律法規

《中華人民共和國合同法》


第四十條  格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。

第四十一條  對格式條款的理解發生爭議的,應當按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款。


第一百一十四條  當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。


當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應當履行債務。


第一百二十五條  當事人對合同條款的理解有爭議的,應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則,確定該條款的真實意思。合同文本采用兩種以上文字訂立並約定具有同等效力的,對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的,應當根據合同的目的予以解釋。


《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》

第十六條  當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。


第十七條  商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。


《人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效製度若幹問題的規定》

第六條  未約定履行期限的合同,依照合同法第六十一條、第六十二條的規定,可以確定履行期限的,訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算;不能確定履行期限的,訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算,但債務人在債權人第一次向其主張權利之時明確表示不履行義務的,訴訟時效期間從債務人明確表示不履行義務之日起計算。




注意事項二:交付的房屋存在麵積誤差,如何處理?


1、商品房買賣麵積差異條款範例(具體以合同約定為準)


1.差異值為±0.6%以內(含0.6%)的,買賣雙方不作任何補償;


2.差異值為±0.6%以上至±3%以內(含3%)的,買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補;


3.差異值超出±3%的,買受人可選擇退回所購商品房或繼續履行合同。

買受人選擇退房的,出賣人應在買受人書麵提出退房申請的30日內退回已收的全部購房款及利息(按同類同期銀行按揭貸款利率計算,由付款日起至退款日止,下同);買受人同意繼續履行合同的:

(1)房屋實測套內建築麵積大於合同約定計價麵積的,麵積差異值在3%(含3%)部分的房價款由買受人按照第四條約定的價格補足,麵積差異值超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。

(2)房屋實測套內建築麵積小於合同約定計價麵積的,麵積差異值在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,麵積差異值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受。


2、法律規定


《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(2003年3月24日人民法院審判委員會第1267次會議通過)




注意事項三:關於商品房專有、公有部分區分的法律法規


《中華人民共和國合同法》


第三十九條  采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並采取合理的方式提請對方注意免除或者限製其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。

格式條款是當事人為了重複使用而預先擬定,並在訂立合同時未與對方協商的條款。

第四十條  格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。


《中華人民共和國物權法》

第七十條   業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條  業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

第七十三條  建築區劃內的道路,屬於業主共有,但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有。

第七十四條  建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。

第七十六條 下列事項由業主共同決定:


(一)製定和修改業主大會議事規則;


(二)製定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;


(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;


(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;


(五)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;


(六)改建、重建建築物及其附屬設施;


(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建築物總麵積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建築物總麵積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。


(八)《物業管理條例(2018修正)》

第二十七條  業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。

第五十五條  物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。


《人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》

第一條  依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第三條  除法律、行政法規規定的共有部分外,建築區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:

(一)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;


(二)其他不屬於業主專有部分,也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建築區劃內的土地,依法由業主共同享有建設用地使用權,但屬於業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。




注意事項四:關於項目不同類型房屋裝修標準的法律法規


《房屋建築工程質量保修辦法》


第七條  在正常使用條件下,房屋建築工程的低保修期限為:


(一)地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;


(二)屋麵防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆麵的防滲漏,為5年;


(三)供熱與供冷係統,為2個采暖期、供冷期;


(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;


(五)裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。


《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(2009修正)》


第四條 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內,依照本辦法規定,向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門(以下簡稱備案機關)備案。


《中華人民共和國建築法》(2011修正)


第六十一條  交付竣工驗收的建築工程,必須符合規定的建築工程質量標準,有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書,並具備國家規定的其他竣工條件。


建築工程竣工經驗收合格後,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。


《中華人民共和國民事訴訟法(2012修正)》


第六十四條  當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。


當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據,或者人民法院認為審理案件需要的證據,人民法院應當調查收集。人民法院應當按照法定程序,全麵地、客觀地審查核實證據。


《中華人民共和國合同法》


第八條 依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。


第一百一十一條  質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。


第一百五十三條  出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的,交付的標的物應當符合該說明的質量要求。


第一百一十四條  當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。


約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應當履行債務。


第一百零七條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。


《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》


第十二條  因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。


第十五條  根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。


法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。


第十三條  因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的,買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。


第三條  商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。


《商品房銷售管理辦法》


第三十三條  房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。


商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少於《規定》中確定的低保修期限的,保修期不得低於《規定》中確定的低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產開發企業不承擔責任。


第二十八條  受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。




注意事項五:關於商品房產權辦理起點、期限及條件的法律法規


(一)商品房產權辦理起算點、期限及條件合同條款範例  


甲方應在該商品房項目建設工程規劃驗收合格之日起90日內,申請該商品房項目的房地產初始登記。

雙方同意選擇以下第 1 種方式為乙方辦理《房地產權證》:

1.甲乙雙方共同辦理


甲乙雙方應當在該商品房交付之日起180個工作日內(不超過180個工作日)向房地產登記機構申請辦理房地產轉移登記。

2.乙方委托甲方辦理


甲方應當在該商品房交付之日起×個工作日內(不超過210個工作日)到房地產登記機構為乙方辦妥產權登記,並將以乙方為產權人的房地產權證交付乙方。

在此情況下,乙方應當在收到甲方書麵通知後×個工作日內向甲方提供房地產登記機構要求的、需乙方提供的證件資料。

甲方應一次性如實告知乙方為辦理產權登記需要由乙方提供的證件資料。甲方未告知或告知的內容不完備、不準確,致使乙方未能及時提供證件資料的,由甲方承擔責任。

若甲方未在規定時間或者上述約定的期限內與乙方申請房地產轉移登記的,乙方可以按照《蘇州市城鎮房地產登記辦法》的規定,單方向房地產登記機構申請辦理預購商品房轉移登記。


(二)商品房逾期辦理產權登記的違約責任合同條款範例


1.甲乙雙方共同辦理產權登記的


如因甲方未履行相關義務造成甲乙雙方不能按本合同第二十一條約定期限向房地產登記機構申請辦理房地產轉移登記的,甲方應自逾期之日的次日開始,每日按該商品房總價款0.05%的標準向乙方支付違約金;逾期時間達到120日的,乙方有權自該120日屆滿之日起半年內解除合同。


2.乙方委托甲方辦理產權登記的


如因甲方為履行相關義務造成乙方不能按本合同第二十一條約定期限辦妥並取得《房地產權證》的,甲方應自逾期之日的次日開始,每日按該商品房總價款0.05%的標準向乙方支付違約金;逾期達到120日的,則乙方有權在該120日屆滿之日起半年內解除合同。

乙方要求解除合同的,應書麵通知甲方,甲方應在收到乙方解除合同通知之日起30 日內(不超過30日)退還乙方已支付房價款並支付利息(利息以乙方付款日起至甲方退款日止為期,按中國人民銀行公布的同期房地產開發貸款利率計算),同時按該商品房總價款的10%向乙方支付違約金,違約金不足以補償乙方實際損失的,甲方應補償其差額。

乙方要求繼續履行合同的,合同繼續履行,甲方應當自逾期之日


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